Marcos Freire
O governo português quer ajudar os jovens a comprar o primeiro imóvel, dando uma garantia pública no crédito habitação aos bancos. Ou seja, se colocará praticamente como “fiador”, desde que o potencial comprador cumpra alguns requisitos legais.
Garantia pública permite financiamento de 100% do imóvel
Segundo o texto do decreto-lei n.º 44/2024, de 10 de julho, o aumento do preço dos imóveis em Portugal, traz dificuldades para os jovens disporem de capitais próprios para realizarem o pagamento inicial que a instituição de crédito não financia — cerca de 10% do valor do imóvel.
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Cotar o meu e viajar seguro →“Neste contexto, o decreto-lei prevê a possibilidade e os termos em que o Estado pode prestar uma garantia pessoal para a primeira aquisição de habitação própria e permanente, de forma a viabilizar a concessão de crédito à habitação aos jovens”, informa o texto do decreto-lei.
Com a medida, os interessados poderão financiar a totalidade do valor do imóvel para morar em Portugal, o que não acontece em condições normais.
Limite de idade é de 35 anos
Apesar de ainda ser preciso definir alguns detalhes e critérios em relação à maneira como o benefício será aplicado, algumas regras já são conhecidas:
- O interessado deve ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal;
- Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS (até 81.199€ por ano) ;
- Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano residencial;
- Não pode ter já usufruído deste benefício;
- O valor da transação não pode exceder os 450.000€;
- A garantia pessoal do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação;
- A garantia pessoal do Estado deve viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço de transação.
Lei ainda aguarda regulamentação
O governo tem 60 dias para regulamentar o decreto a partir da data da sua publicação, ou seja, até o dia 11 de setembro é preciso que a regulamentação específica entre em vigor. É ela que irá fornecer os detalhes mais importantes para a aplicação prática desta garantia.
Esta nova etapa está nas mãos dos responsáveis, no governo português, pelas áreas da habitação, da juventude e das finanças.
Governo assume o risco, mas os bancos decidem sobre a aprovação do crédito
O governo oferece aos bancos em Portugal uma garantia de, no máximo, 15% do valor do imóvel. Com isso, o potencial comprador teria que comprovar que possui, por exemplo, as condições necessárias para arcar com um financiamento de até 85% do valor total. De certa forma, é como se o governo assumisse a responsabilidade por uma parte do risco.
Em outras palavras, o governo assume o pagamento das parcelas do financiamento eventualmente em falta até o limite de 15% do total, caso o comprador deixe de pagar. Mas, claro, em situações como essa, o banco deverá ser ressarcido, ainda que não esteja claro em que moldes o comprador terá que devolver o dinheiro para o governo.
É importante ressaltar que isso não desobriga o interessado a apresentar ao banco todos os documentos de praxe para a obtenção do financiamento do imóvel em Portugal. A diferença é que ele pode conseguir financiar 100% do imóvel, sem precisar demonstrar que tem capacidade financeira para tanto, uma vez que o governo se responsabiliza por dar uma garantia de parte do valor.
Apesar da determinação do decreto-lei, ainda não são conhecidos os critérios que o banco irá utilizar, por exemplo, para aprovar o crédito do interessado. Hoje, os bancos possuem uma série de parâmetros para definir se aceitam (ou não) um pedido de crédito imobiliário, incluindo prazos e valores máximos.
Daí a importância da regulamentação da medida, que deverá trazer regras mais claras e unificadas para os interessados em se beneficiar da medida para comprar casa em Portugal.
A regulamentação deverá tratar também dos casos de inadimplência, incluindo potenciais ressarcimentos para o governo.
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ENTRAR EM CONTATO →Isenção do IMT e do Imposto do Selo
Além da garantia para apoiar o financiamento bancário, o governo anunciou também a isenção de alguns impostos em Portugal relacionados aos imóveis, estes já válidos a partir de primeiro de agosto.
Agora, todos os jovens que tiverem idade igual ou inferior a 35 anos à data da aquisição do imóvel estão isentos do Imposto Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo (IS), desde que a compra seja feita a partir de 1 de agosto.
O IMT é pago uma única vez, na escritura do imóvel. Mas é um dos impostos mais custosos a pagar ao estado na compra do bem. O valor varia conforme o preço do imóvel definido na escritura. O mesmo vale para o IS, o qual é pago uma única vez, mas também possui valores variáveis e altos.
Ao contrário da medida relacionada ao crédito, o valor máximo para a isenção dos impostos é diferente: a isenção total aplica-se à compra de imóveis de até 316.772,00€.
A partir deste valor e até o limite de 633.453,00€, o pagamento dos impostos é calculado apenas sobre o montante que excede os 316.772,00€.
